Ktoś, kto zajmuje się prawem rodzinnym, może widzieć dokument dotyczący nieruchomości po raz pierwszy w życiu. Czy możesz zaufać, że dobrze Ci doradzi? Oczywiście dla przeciętnej osoby nowością jest sama umowa deweloperska , a prawnik wydaje się automatycznie kimś, kto może ją najlepiej ocenić.
Decydując się na kupno mieszkania trzeba mieć na uwadze, że wydatki jakie należy ponieść, nie odnoszą się jedynie do jego ceny, ale także do pozostałych kosztów związanych z zakupem. O rodzaju i wysokości dodatkowych kosztów, decyduje przede wszystkim charakter danej nieruchomości. Jednym z najczęściej występujących kosztów dodatkowych, w przypadku zakupu mieszkania, jest podatek PCC. Co do zasady wartość podatku PCC, jest zależna od ceny nieruchomości, im więc wyższa cena mieszkania, tym wyższy podatek do zapłaty. Należy mieć na uwadze fakt, iż nie zawsze nabywca nieruchomości będzie zobowiązany do zapłaty podatku PCC. O tym kiedy należy zapłacić podatek PCC od zakupu mieszkania, a kiedy nie, dowiesz się w artykule!Czy kupując z rynku pierwotnego należy płacić PCC?Osoby decydujące się na zakup mieszkania od dewelopera, z reguły nie ponoszą dodatkowych kosztów z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych. Co do zasady dokumentem zakupu nieruchomości jest faktura VAT, wystawiana przez dewelopera (jeśli jest podatnikiem VAT) na rzecz osoby kupującej. Na fakturze najczęściej jest doliczony podatek VAT, który jest już wliczony w cenę nieruchomości (wartość brutto). Wysokość podatku zależna jest od rodzaju nieruchomości dla obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym wynosi odpowiednio 8%, natomiast dla pozostałych 23%. Mieszkanie z rynku wtórnego – czy zawsze płacimy PCC?Niektórzy podatnicy decydujący się na zakup mieszkania, szukają ofert na rynku wtórnym, gdyż cenowo wydaje się to korzystniejsze. Co do zasady transakcje zawierane pomiędzy nabywcą, a sprzedawcą (zwykle osobą prywatną) nie są opodatkowane podatkiem VAT. Dzieje się tak dlatego, że osoby prywatne co do zasady nie posiadają statusu czynnego podatnika, a sprzedaż dokonywana jest w charakterze prywatnym i nie stanowi przychodu z działalności iż przy takim zakupie nieruchomości nabywca nie będzie musiał się liczyć z koniecznością zapłaty oprócz wartości mieszkania, także podatku VAT w wysokości 8% lub 23%, to z tytułu zawartej umowy kupna-sprzedaży, wystąpi po jego stronie konieczność zapłaty podatku PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nabywanej zaniżonej wartości mieszkania i tym samym mniejszego podatku do zapłaty, można ująć w składanej do urzędu deklaracji PCC-3. Warto tam wspomnieć o czynnikach wpływających za zaniżenie ceny, jak np. zły stan techniczny. W przypadku bowiem zaniżenia ceny bez odpowiedniego uzasadnienia, urząd skarbowy może naliczyć podatek PCC od zakupu mieszkania według ceny rynkowej, wraz z odsetkami za do zasady sytuacja taka ma miejsce, gdy organ podatkowy poddaje pod wątpliwość wskazaną przez nabywcę wartość nieruchomości. Wówczas na skutek opinii biegłego, następuje ponowne oszacowanie wartości. W przypadku, gdy wartość wskazana przez biegłego różni się od wartości nieruchomości przedstawionej przez nabywcę o więcej niż 33%, konieczne jest dokonanie dopłaty wraz z odsetkami. Dodatkowo nabywca zostaje obciążony kosztami opinii wartości rynkowej określa ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, w art. 6 ust. 2: „Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów”.Zobowiązanie z tytułu podatku PCC należy uregulować w terminie 14 dni, licząc od daty powstania obowiązku podatkowego, tj. od dnia zawarcia umowy kupna-sprzedaży. W większości przypadku, wysokość podatku jest wyliczana i opłacana przez notariusza w imieniu od zakupu mieszkania – koszty notarialneSam zakup mieszkania i opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), to jednak nie wszystkie koszty jakie mogą obciążyć kupującego. W większości przypadków w kalkulacji kosztów, trzeba będzie uwzględnić także prowizje agencji nieruchomości, jeśli zdecydujemy się skorzystać z jej usług. Z reguły gaża agenta wynosi około 2,5% wartości zawieranej przez niego transakcji. Istotną kwestią jest także tzw. taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza od sporządzonego aktu notarialnego. Z usług notariusza musi bowiem skorzystać każdy nabywca nieruchomości. Maksymalne wysokości stawek zostały uregulowane prawnie i zgodnie z § 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, które wynoszą odpowiednio:do 3000 zł – 100 zł,powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł,powyżej 2 mln zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 wynosi podatek PCC od zakupu mieszkania na kredyt?W przypadku zakupu mieszkania finansowanego kredytem, nawet jeśli następuje bezpośrednio od dewelopera, wyniknie konieczność zapłacenia podatku PCC w wysokości 19 zł lub 0,1%. Wysokość ta zależna jest od rodzaju kredytowania. Jeśli w momencie ustanawiania hipoteki, wartość całego zobowiązania jest znana, czego dowodem jest sporządzony harmonogram spłaty, wówczas wysokość podatku PCC będzie wynosić 0,1% wartości (hipoteka zwykła). W odwrotnej sytuacji, gdy wartość hipoteki na dzień jej ustanowienia nie jest znany i będzie się on zmieniał sukcesywnie wraz ze zmianą stóp procentowych, wówczas konieczne będzie zapłacenie PCC w kwocie 19 zł (hipoteka kaucyjna). W celu opłacenia podatku PCC od zakupu mieszkania, konieczne będzie wypełnienie deklaracji PCC - 3 i złożenie jej w terminie 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego (zawarcia umowy), w odpowiednim z uwagi na miejsce zamieszkania, urzędzie PCC od zakupu mieszkania - kiedy nie musimy płacić?Mimo, iż konieczność zapłaty podatku PCC jest uregulowana przepisami, w odniesieniu do zakupu mieszkania, występują sytuacje kiedy nabywca nie będzie zobowiązany do jego zapłaty. Takie sytuacje mają miejsce, gdy:kupujemy mieszkanie od dewelopera będącego podatnikiem podatku VAT;sprzedawcą mieszkania jest spółdzielnia, a przedmiotem sprzedaży jest mieszkanie na prawie spółdzielczym własnościowym;dokonujemy wykupu mieszkania komunalnego, na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami;kupujemy mieszkanie z powodu wywłaszczenia wcześniej posiadanego, które finansowane jest w całości z otrzymanego odszkodowania z tego tytułu (nieruchomość zajęta na cele publiczne). Zwolnieniu podlega mieszkanie zakupione w ciągu 5 lat, licząc od momentu otrzymania odszkodowania;zakup dotyczy nieruchomości wykupionej na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu podczas podejmowania decyzji o zakupie mieszkania, należy brać pod uwagę fakt, że oprócz ceny zakupu, kosztów usług agenta nieruchomości i notariusza, wystąpi również podatek PCC od zakupu mieszkania. W związku z czym prawidłowe oszacowanie planowanych kosztów przez podatnika, pozwoli mu się lepiej przygotować finansowo na zakup mieszkania.Cesja wierzytelności to termin często spotykany na rynku sprzedaży mieszkań oznaczający przeniesienie prawa do nieruchomości. Ten rodzaj transakcji występuje zwłaszcza w kontekście atrakcyjnych obiektów, gdzie mieszkania są już wykupione, pomimo tego, że znajdują się na etapie budowy. Dokonanie cesji praw z umowy deweloperskiej
Z jakimi formalnościami wiąże się sprzedaż mieszkania i jakie opłaty przy tej okazji poniesiemy? nabywcy, jak i sprzedający są narażeni na możliwość popełnienia kosztownych błędów formalnych, za które trzeba będzie słono zapłacić. Największą finansową pułapką może się okazać podatek dochodowy od przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Ale to nie koniec. O opłaty może się upomnieć Krajowa Rada Radiofonii i Telewizji czy dostawcy mediów. Dlatego tak ważne jest dopełnienie wszelkich formalności, które mogą zapobiec kosztownym skutkom ich braku. Z tego artykułu dowiesz się od czego zależy wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości czy po sprzedaży mieszkania można przenieść umowy mediowe na nowy adres jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką Wiele osób, zaczynając proces sprzedaży nieruchomości, zapomina o formalnościach, które należy zrealizować, aby uniknąć późniejszych kłopotów. Najważniejsze jest, aby pamiętać, że samo zaplanowanie i przygotowanie się do sprzedaży mieszkania nie kończy się na podpisaniu umowy z nabywcą. Należy zadbać również o formalności, które są konieczne do uregulowania po dokonaniu całej transakcji. Podatek od sprzedaży nieruchomości Najczęściej sprzedający zapominają o konieczności zapłacenia podatku. Jego wysokość i to, czy w ogóle będziemy musieli go odprowadzić, zależy od tego, jak dużo minęło czasu między nabyciem i sprzedażą. Jak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) przychód, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości powstaje, gdy zbycie to nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i dochodzi do niego przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (odpłatne lub nieodpłatne), albo wybudowanie. Oznacza to, że w 2016 roku przychód podatkowy powstanie, gdy nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości, do których nabycia lub wybudowania doszło w 2011 roku lub w późniejszych latach. Natomiast odpłatne zbycie nieruchomości nabytych lub wybudowanych przed 2011 rokiem nie jest w tym przypadku brane pod uwagę. Tak samo rozumiane jest zawarcie transakcji kupna/sprzedaży, umowy darowizny i otrzymanie nieruchomości w spadku. Należy również pamiętać, że gdy nie minęło 5 lat, a wartość nieruchomości wzrosła, fiskusowi należy się 19% tego wzrostu. Tutaj ważne jest, aby przede wszystkim prawidłowo określić wielkość tego przychodu. W celu obliczenia dochodu do opodatkowania trzeba od przychodu ze sprzedaży odjąć cenę zakupu oraz koszty związane z zakupem i sprzedażą, takie jak np. opłaty za ogłoszenia o sprzedaży, prowizja dla pośrednika, opłaty za zmiany w księdze wieczystej oraz taksy notarialne. Podatek ten można obniżyć również poprzez deklarację, a następnie przeznaczanie osiągniętego przychodu na własne cele mieszkaniowe. Dochód do opodatkowania może zostać obniżony proporcjonalnie do wydatkowanej kwoty osiągniętego przychodu. Aby jednak z tego zwolnienia skorzystać, podatnik przychód ten musi wydatkować nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (tj. gdy zbycie w 2016 r. - wydatkowanie do końca 2018 r.) na własne cele mieszkaniowe, które zostały wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o pdof. Kredyt hipoteczny a sprzedaż mieszkania Sprzedając mieszkanie, za które spłacamy jeszcze kredyt hipoteczny, warto dokładnie sprawdzić umowę z bankiem. Najważniejsze będą zapisy dotyczące prowizji i opłat wiążących się ze wcześniejszą spłatą zobowiązania. Instytucji bankowej nie zależy na tym, żeby kredytobiorca szybko oddał pożyczoną kwotę, szczególnie w pierwszych latach. Przedwczesna spłata wiąże się z prowizją dla banku, zwykle na poziomie 2-5 procent. Koszt przeważnie zmniejsza się im dłużej spłacany jest kredyt. Zazwyczaj okres 3 – 5 lat upoważnia bank do rezygnacji z dodatkowej opłaty. Należy jednak sprawdzić to dokładnie w umowie, ponieważ są instytucje, które za całkowitą spłatę kredytu przed terminem zawsze i niezależnie od czasu spłaty pobierają opłatę. Rezygnacja z mediów Po sprzedaży mieszkania należy zrezygnować ze wszelkich umów za ogrzewanie, gaz, elektryczność, telewizję, internet czy wodę. W tym celu trzeba podpisać przy przekazaniu nieruchomości protokół zdawczo-odbiorczy. Ważne, aby znalazła się w nim informacja o stanach liczników. Nie spowoduje to sytuacji, w której już po przeprowadzce dalej będziemy ponosili opłaty za media z poprzedniego miejsca zamieszkania. Warto także uregulować kwestie związane z telefonem stacjonarnym, telewizją kablową czy internetem. Można dotychczasowe usługi przenieść pod nowy adres. Jednak kiedy nowy nabywca będzie chciał zachować dotychczasowy pakiet, konieczna będzie cesja praw z umowy. Oczywiście można także zrezygnować całkowicie z dostarczanych usług. Niestety, może to przynieść dodatkowe koszty w postaci kary umownej. Sprzedający mieszkanie powinien dopełnić również formalności związane z radiem i telewizją. Sama rejestracja odbiornika pod nowym adresem nie wystarczy. Konieczna jest zmiana danych adresowych w poprzednim zgłoszeniu. W sytuacji, gdy odbiornik został już zarejestrowany pod nowym adresem, konieczne jest wyrejestrowanie go spod starego adresu. Zadatek czy zaliczka? Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej należy pamiętać o ustaleniu kwoty, którą potencjalny nabywca wpłaci sprzedającemu, czyli zadatek lub zaliczkę. Różnica pomiędzy nimi polega na tym, że zaliczką określa się kwotę, która w razie nie zawarcia ostatecznej umowy przed notariuszem zostaje zwrócona nabywcy. A zadatek zwracany jest kupującemu w podwójnej wysokości, jeśli do transakcji nie doszło z winy sprzedającego. Gdy natomiast nie została ona zrealizowana z winy kupującego, sprzedający może zachować wpłacony zadatek. Jest to bardzo dobre zabezpieczenie, które uwiarygadnia nabywcę. Kalkulacja Najważniejszy przy sprzedaży mieszkania jest odpowiedni plan i rozsądek. Zaczynając ten proces, szczególnie po raz pierwszy, należy zapoznać się ze wszystkimi formalnościami, które koniecznie trzeba wypełnić. Kary umowne powstające z braku ich dokonania mogą znacznie obniżyć zysk i narazić sprzedającego na kosztowne straty. Warto korzystać z pomocy doświadczonych pośredników bądź zaufanych znajomych czy rodziny, którzy już takie transakcje mają na swoim koncie. Zawsze posłużą dobrą radą wynikającą z doświadczenia.W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego najczęściej taksę notarialną płaci nabywca, a podatek od czynności cywilnoprawnych firma deweloperska. Zamieszkaj w Rumiana House na Niskim Wilanowie. Już wiesz, ile kosztuje notariusz, jakie dokumenty potrzebne do aktu notarialnego kupna mieszkania, jak wygląda wizyta w kancelarii notarialnej.
Zakup mieszkania to poważna decyzja w życiu każdego człowieka. Któż z nas nie marzy, albo nie marzył o własnych czterech ścianach, w których mógłby wyczarować miejsce do odpoczynku i zgromadzenia sił po wyczerpującym dniu. Decyzję o zakupie nieruchomości często jednak odwlekamy. Po pierwsze ze względu na wysokie i stale szybujące w górę ceny, a po drugie ze względu na chęć znalezienia idealnego mieszkania. Nic w tym dziwnego, że nie chcemy kupić pierwszej, lepszej nieruchomości – na swoje cztery kąty wydajemy bowiem często oszczędności całego życia. Decydując się na ten ważny krok, zastanawiamy się jak najbezpieczniej i bez nadmiernych kosztów przeprowadzić transakcję kupna – sprzedaży. Jedni ze względu na chęć zaoszczędzenia na prowizji decydują się na poszukiwania swojego mieszkania na własną rękę. Inni postanawiają skorzystać z pomocy profesjonalistów i wybierają zakup mieszkania przez biuro nieruchomości. Co jest bardziej opłacalne? Jaką prowizję musimy zapłacić pośrednikowi? A może wcale nie musimy ponosić kosztów związanych z pośrednikiem? Na te i wiele innych pytań postaramy się odpowiedzieć. Prowizja od zakupu mieszkania – czy to konieczne? Interesując się zakupem mieszkania często spotykamy się ze słowem prowizja. Jedne ogłoszenia zapewniają, że kupujący zwolniony jest z opłaty, inne mówią o konieczności zapłacenia ustalonej procentowo wartości transakcji pośrednikowi. Jak to właściwie jest, że raz musimy płacić, a innym razem nie? Otóż w Polsce istnieją trzy sposoby naliczania prowizji od nieruchomości: – tylko sprzedający płaci prowizję; Z punktu widzenia kupującego to najmniej opłacalna forma. Owszem decydując się na zakup nie ponosi On dodatkowych kosztów związanych z transakcją kupna sprzedaży, natomiast ze względu, że to wystawiający poniósł wszelkie opłaty związane z wystawieniem mieszkania przez biuro nieruchomości, pośrednik pilnuje Jego interesów. Nie będzie więc skory do negocjacji dotyczących z zejścia z ceny. Kolejnym minusem jest fakt, że sprzedający chcąc nie ponosić kosztów prowizji, która zazwyczaj wynosi 5% wartości nieruchomości, decyduje się na podwyższenie ceny swojego mieszkania. Suma sumarum kupujący i tak poniesie koszty związane z pośrednikiem, natomiast będą one sprytnie ukryte w cenę nieruchomości. – tylko kupujący płaci prowizję; Tu sprawa wygląda prosto. Kupujący decydując się na konkretne mieszkanie, po zawarciu umowy kupna – sprzedaży zobowiązany jest uiścić 5% prowizję pośrednikowi. To rozwiązanie może być korzystniejsze dla kupującego pomimo dodatkowych kosztów jakie musi ponieść, ze względu na interesy pośrednika, które tym razem są po stronie kupującego. Możemy więc liczyć na wytargowanie ceny z właścicielem, czy pomoc w sprawach urzędowych związanych z zakupem mieszkania. – zarówno kupujący, jak i sprzedający płacą prowizję; Wbrew pozorom to chyba najczęstszy model jaki spotkać możemy na polskim rynku. Pośrednik pobiera opłatę w wysokości do 3% wartości nieruchomości zarówno od sprzedającego, jak i kupującego. To chyba najmniej uczciwa praktyka biur nieruchomości. Dla pośrednia interesy kupującego i sprzedającego są identyczne, wszelkie negocjacje więc zawsze będą niekorzystne dla jednej ze stron. Czy warto więc zdecydować się na zakup mieszkania poprzez pośrednika? Z pewnością takie rozwiązanie niesie za sobą masę korzyści. Przede wszystkim oszczędzamy czas na samodzielne poszukiwanie mieszkania. Wystarczy, że udamy się do jednego z biur nieruchomości, przedstawimy swoje wymagania, a pośrednik przedstawi nam takie nieruchomości, które idealnie się w nie wpisują. Kolejnym ważnym aspektem takiego wyboru jest gwarancja bezpieczeństwa. Wybierając znane biuro nieruchomości mamy pewność, że mieszkanie które chcemy zakupić nie będzie obciążone długami czy zajęte przez komornika. Pośrednik przed zaproponowaniem nam konkretnej nieruchomości sprawdzi jej stan prawny, co chroni nas przed stratą dorobku życia. Tekst zewnętrzny, artykuł sponsorowany 0 0 głosów Ocena artykułu:Chodzi o tak zwane PCC, które wynosi 2 proc. od wartości rynkowej zakupionej nieruchomości. Co ważne, gdy kupujący nie dostanie finansowania na zakup mieszkania, będzie musiał zapłacić część prowizji agentowi, jeśli taki zapis widnieje w umowie.
Z zakupem nieruchomości wiąże się wiele opłat notarialnych Taksa notarialna to wynagrodzenie, jakie pobiera notariusz za udokumentowanie danej czynności prawnej. Sprawdzamy, jakie są maksymalne stawki taksy notarialnej. Jakie opłaty wiążą się z zakupem nieruchomości. Decydując się na zakup nieruchomości musimy pamiętać, że koszty jakie poniesiemy to nie tylko cena działki wskazana w ogłoszeniu. Z transakcją kupna nieruchomości wiąże się bowiem cały szereg niezbędnych opłat i niestety wcale nie są to groszowe sprawy. Część z tych opłat to kwoty stałe, natomiast na pozostałe mamy pośredni wpływ. Dowiedzmy się zatem, za co i ile zapłacimy kupując nieruchomość w 2020 r.? Jakie są opłaty notarialne? Taksa notarialna stawki Kalkulując swój budżet przy zakupie nieruchomości warto od początku uwzględniać w nim tzw. koszty notarialne, które obejmują takie wydatki jak taksa notarialna, odpisy notarialne czy wpis do księgi wieczystej. Trzeba też pamiętać o podatkach. O ile np. opłaty sądowe mają stałe wartości, o tyle podatki zależą od ceny działki, a wynagrodzenia od naszej indywidualnej umowy z notariuszem. Taksa notarialna to wynagrodzenie, jakie pobiera notariusz za udokumentowanie danej czynności prawnej. Maksymalne stawki tego wynagrodzenia określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jedn. z 2020 r. poz. 1473 ze zm.; dalej: rozporządzenie). Jak policzyć taksę notarialną Maksymalne stawki taksy notarialnej wartość nieruchomości maksymalny koszt taksy notarialnej do 3 tys. zł 100 zł powyżej 3 tys. zł do 10 tys. zł 100 zł + 3% nadwyżki powyżej 3 tys. zł powyżej 10 tys. zł do 30 tys. zł 310 zł + 2% nadwyżki powyżej 10 tys. zł powyżej 30 tys. zł do 60 tys. zł 710 zł + 1% nadwyżki powyżej 30 tys. zł powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 tys. zł powyżej 1 mln zł do 2 mln zł 4770 zł + 0,2% nadwyżki powyżej 1 mln zł powyżej 2 mln zł 6770 zł + 0,25% nadwyżki powyżej 2 000 000 zł (ale nie więcej niż 10 000 zł) Zapamiętaj! Stawki taksy notarialnej podane w powyższej tabeli to kwoty maksymalne, co oznacza, że w zależności od indywidualnych okoliczności notariusz może ustalić dla nas inną (np. bardziej atrakcyjną) stawkę. Ponadto, rzeczywistą kwotę taksy notarialnej otrzymamy dopiero doliczając do niej podatek VAT. Inne opłaty notarialne To jednak nie koniec kosztów, jakie poniesiemy u notariusza. Pozostałe opłaty notarialne to: Odpis aktu notarialnego Jest to wypis oryginalnego dokumenty posiadający taką samą moc prawną i treść co pierwowzór. Przy zakupie nieruchomości konieczny będzie jeden egzemplarz dla nas oraz w zależności od potrzeb kolejny (np. dla banku). Koszt odpisu aktu notarialnego ustalany jest indywidualnie przez notariusza i liczony od każdej strony dokumentu. Koszt sporządzenia odpisu aktu notarialnego to kwota między 6 zł a 20 zł za stronę. Do tej kwoty należy jeszcze doliczyć podatek VAT; Opłata za wpis prawa własności w księdze wieczystej Jest to opłata stała, która bez względu na wartość nieruchomości wynosi zawsze 200 zł; Opłata założenie księgi wieczystej Jeśli zakupiona przez nas nieruchomość nie posiada jeszcze księgi wieczystej, konieczne jest jej założenie w celu określenia stanu prawnego nieruchomości. Możemy to zrobić samodzielnie bądź zlecić tę czynność notariuszowi. Opłata sądowa za księgi wieczystej to kwota stała, która wynosi 60 zł; Opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej W przypadku gdy nasza nieruchomość obciążona jest hipoteką, informację taką również musimy zamieścić w księdze wieczystej. Jest to kolejna niezmienna opłata w wysokości 200 zł. Wszystkie powyższe opłaty uiszczamy u notariusza. Następnie notariusz zawiadamia o zmianach sąd, ten zaś dokonuje w księdze wieczystej wpisu o nowym właścicielu. Opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych również należy do notariusza. Bezpieczny sposób płacenia za nieruchomość - rady notariusza Dodatkowe opłaty przy zakupie nieruchomości Niestety na opłatach notarialnych nie kończą się koszty, jakie poniesiemy przy zakupie nieruchomości. Jeśli bowiem naszą nieruchomość kupujemy na rynku wtórnym, musimy jeszcze pamiętać o podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości. Opłata ta wynosi 2% wartości nieruchomości i pobierana jest przez notariusza podczas podpisywania aktu notarialnego. Nie przegap: Zgłoszenie nabycia nieruchomości: jak wypełnić druk IN-1 >>> W przypadku gdy kupujemy nieruchomość na kredyt hipoteczny, ponosimy jeszcze dodatkową stałą opłatę z podatku od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki zabezpieczającej istniejące wierzytelności. Wynosi ona 19 zł lub 0,1% od kwoty nieruchomości, w przypadku gdy jest to hipoteka kaucyjna. Kolejna kwestia to ewentualne wynagrodzenie dla agencji nieruchomości. Jeśli korzystaliśmy z usług takiej firmy, do wszystkich omówionych już kosztów musimy jeszcze dorzucić prowizję dla biura nieruchomości. W praktyce zazwyczaj jest to kwota w wysokości 2-3% od wartości transakcji. Poniższa tabela zawiera zestawienie podstawowych kosztów, jakie poniesiemy przy zakupie nieruchomości za gotówkę w 2020 r. Opłaty zakup nieruchomości Tytuł opłaty Opłata uzależniona od różnych czynników Opłata w stałej kwocie Podatek od czynności cywilnoprawnych 2% od wartości działki Taksa notarialna maksymalne kwoty:powyżej 10 tys. zł do 30 tys. zł: 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 tys. zł;powyżej 30 tys. zł do 60 tys. zł: 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 tys. zł;powyżej 60 tys. zł do 1000 tys. zł: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł VAT od taksy notarialnej 23% taksy notarialnej Odpis aktu notarialnego 6 zł od każdej rozpoczętej strony Agencja nieruchomości ok. 3-5% wartości działki VAT od agencji nieruchomości 23% wynagrodzenia dla agencji nieruchomości Opłata sądowa za założenie księgi wieczystej 60 zł Opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej 200 zł Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej 100 zł Opłata dla agencji nieruchomości - jaka prowizja? Planując kupno nieruchomości często zastanawiamy się, czy skorzystać z usług agencji nieruchomości, czy zająć się tym osobiście i dokonać zakupu bezpośrednio u sprzedawcy (dewelopera). W większości przypadków decydującym czynnikiem okazuje się prowizja, jaką należy zapłacić za pośrednictwo agencji. Jednak wielu nabywców nieruchomości nie ma pojęcia o tym kto w takim układzie, ile i za co płaci. W praktyce polskiego rynku nieruchomości możemy spotkać się z kilkoma sposobami naliczania prowizji: od sprzedającego, od kupującego od obydwu stron transakcji jednocześnie. Najczęściej prowizja pośrednika nieruchomości pobierana jest w formie procentu od wartości transakcji. Zdecydowanie rzadziej jest to kwota stała lub też połączenie stałej kwoty i procentu od transakcji lub negocjacji. Najbardziej popularnym rozwiązaniem jest ustalenie prowizji procentowej od wartości transakcji pobieranej jednocześnie od obydwu stron. Zazwyczaj wynosi ona 2-3% od każdej ze stron. W takim przypadku pośrednik nieruchomości zawiera umowę jednocześnie ze sprzedającym oraz kupującym nieruchomość. Trzeba jednak pamiętać, że przy takim rozwiązaniu pośrednik zobowiązany jest do reprezentacji obydwu stron, co dla kupującego z oczywistych względów nie zawsze będzie korzystne. Zachodzi tu bowiem swoisty konflikt interesów i pojawia się uzasadnione pytanie, w jaki sposób możliwe jest wynegocjowanie możliwie najlepszych warunków transakcji, skoro obie strony, mają skrajnie różne interesy. Logiczne jest przecież, że sprzedającemu zależy na sprzedaniu nieruchomości po jak najwyższej cenie, tymczasem w interesie kupującego leży, by kupić możliwie najtaniej. W takim wypadku uczciwy pośrednik może jedynie pomóc stronom dojść do porozumienia na warunkach, które obie zaakceptują. Nie oznacza to, że dla obydwu stron będą to warunki korzystne. W ostatnim czasie coraz bardziej popularnym rozwiązaniem jest wariant, który opiera się na reprezentowaniu przez agencję wyłącznie sprzedającego. Oczywiście w takim przypadku wynagrodzenie agencji nieruchomości pokrywa sprzedawca. Takie oferty opatrzone są zazwyczaj hasłem „0% prowizji od kupującego” lub też „Kupujący nie płaci prowizji”. Warto jednak wiedzieć, że dla kupującego wariant ten wcale nie musi okazać się najtańszy. W takim przypadku faktycznie prowizję pośrednika (wynoszącą zazwyczaj około 5% wartości transakcji) pokrywa w całości sprzedający. Jednak rzadko kto wie, że kwota ta ukryta jest wówczas w cenie nieruchomości, a więc w rzeczywistości i tak obciąża ona kupującego. Ponadto, rezygnując z reprezentacji agencji nieruchomości, sam musi troszczyć się o swoje interesy podczas negocjacji. W praktyce dla kupującego najkorzystniejszym modelem współpracy jest wariant, w którym agencja reprezentuje wyłącznie jego interesy. Wprawdzie w takim przypadku to kupujący musi opłacić prowizję pośrednika (zazwyczaj około 2-3% ceny transakcyjnej), trzeba jednak pamiętać, że to właśnie kupujący ryzykuje najwięcej podczas całej transakcji kupna nieruchomości. Wydając setki tysięcy, a nawet miliony złotych musi być pewny, że cena ta jest adekwatna do kupowanej nieruchomości oraz że wraz z nieruchomością nie nabędzie np. długów poprzedniego właściciela bądź niechcianych lokatorów. To właśnie rolą agenta jest przecież sprawdzenie stanu prawnego nabywanej nieruchomości, wynegocjowanie najlepszych dla kupującego warunków transakcji oraz zabezpieczenie jego interesów w umowie przedwstępnej. Przeczytaj też: Jak kupić działkę budowlaną? Co sprawdzić przed podpisaniem umowy? A zatem decydując się na takie rozwiązanie kupujący może być pewien, że pośrednik reprezentuje go w 100% i będzie dążył do możliwie najlepszych dla niego warunków transakcji. Warto też pamiętać, że koszty reprezentacji mogą być negocjowane w umowie z daną agencją, co oznacza, że kupujący i pośrednik mogą ustalić w tym zakresie optymalne dla obu stron warunki. Opłaty przy zakupie nieruchomości na kredyt Jeżeli jednak zamierzamy wziąć kredyt, musimy liczyć się ze zwiększeniem ostatecznych kosztów zakupu nieruchomości. W takiej sytuacji dochodzą nam bowiem kolejne opłaty. Część z nich jest obowiązkowa, pozostałe uzależnione są od polityki danego banku, bądź naszych indywidualnych decyzji. Będą to zatem następujące opłaty: koszt samego kredytu, czyli odsetki i prowizja, podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki na rzecz banku udzielającego kredytu, opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej o hipotece, ewentualne produkty powiązane banku (np. konto bankowe, karta kredytowa), ewentualny operat szacunkowy, czyli wycena nieruchomości (tu cena różni się w zależności od instytucji finansowej, ale zazwyczaj nie więcej niż 1000 zł; najczęściej jest to cena o wiele niższa), ewentualne ubezpieczenia (np. ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie nieruchomości i/lub ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. To, czy wszystkie będą konieczne uzależnione jest od wymogów danego banku, a także tego, czy np. udało nam się zgromadzić odpowiednią wysokość wkładu własnego). W poniższej tabeli przedstawiamy zestawienie dodatkowych opłat, jakie poniesiemy w przypadku zakupu w 2020 r. nieruchomości na kredyt. Zestawienie dodatkowych opłat przy zakupie nieruchomości na kredyt Pewne opłaty stałe Koszt samego kredytu, czyli odsetki i prowizja Opłata uzależniona od kwoty kredytu Podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki na rzecz banku udzielającego kredytu 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności (w przypadku hipoteki kaucyjnej) 19 zł Opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej o hipotece 200 zł Ewentualne opłaty dodatkowe (zależne od polityki banku i woli inwestora-kredytobiorcy) Produkty powiązane banku (np. konto bankowe, karta kredytowa) Opłata uzależniona od polityki banku Operat szacunkowy Opłata uzależniona od polityki banku (zazwyczaj nie więcej niż 1000 zł) Ubezpieczenia Opłata uzależniona od polityki banku Opłaty związane z kupnem-sprzedażą nieruchomości: czy zawsze musi płacić kupujący? Przepisy ustawy z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn. z 2020 r. poz. 1192 ze zm.; dalej: upn) nie rozstrzygają jednoznacznie, kto i w jakiej wysokości pokryje opłaty związane z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości. Ustawodawca wskazuje jedynie (nie jest to jednak nakaz), że opłaty notarialne powinny być dzielone po równo pomiędzy kupującego, a sprzedającego. Zgodnie z art. 89 § 1 upn, strony czynności notarialnej odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie należne notariuszowi. W praktyce przyjęło się, że to kupujący pokrywa koszty notarialne, jednak wcale nie musi tak być. Kwestia pokrycia danych kosztów może być bowiem przedmiotem negocjacji pomiędzy sprzedającym i kupującym, co oznacza, że to stron zależy, kto i za co zapłaci. Dobrym rozwiązaniem może być np. podział tych kosztów po połowie. W ramach negocjacji można też uzgodnić ze sprzedającym, że on opłaci podatek albo taksę notarialną, netto lub brutto. Ostateczna decyzja w tej kwestii zależy tylko i wyłącznie od ustaleń pomiędzy sprzedającym a kupującym. Jeśli zaś w umowie brak jakichkolwiek ustaleń stron w sprawie kosztów transakcji, wszystkie opłaty pokrywa kupujący. Czy można zmniejszyć koszty zakupu nieruchomości? Koszty związane z transakcją kupna – sprzedaży nieruchomości można oczywiście odpowiednio zmniejszyć. Oczywistym jest, że im niższa cena działki, tym niższy koszt jej zakupu. Zdaniem wielu kupujących sporą oszczędnością może być kupno działki bezpośrednio od właściciela (dewelopera) bez udziału agencji nieruchomości. Niestety w praktyce nie do końca tak to wygląda. Jak już była mowa powyżej, korzystanie z usług agencji ma dla kupującego wiele korzyści, a rezygnacja z takiego pośrednictwa wiąże się ze sporym ryzykiem i wbrew pozorom często też ze wzrostem ostatecznych kosztów transakcji. Można też pokusić się o odpowiedni research na rynku usług notarialnych i wybrać kancelarię notarialną, która oferuje swoje usługi za niższe stawki. Pamiętajmy, że kwoty wskazane w rozporządzeniu, to kwoty maksymalne, co oznacza, że notariusz nie może zażądać od nas więcej, nie ma natomiast żadnych przeszkód by negocjować z nim niższą opłatę. W praktyce na rynku można znaleźć oferty nawet o połowę niższe od maksymalnej stawki za sporządzenie umowy kupna – sprzedaży nieruchomości. Warto też pamiętać, że ostateczne wynagrodzenie notariusza zależy od zakresu obowiązków, jakie mu powierzyliśmy. Jeśli zatem część z tych obowiązków przejmiemy na siebie, wynagrodzenie to odpowiednio zmaleje. Oczywiście chodzi tu wyłącznie o takie czynności, które możemy wykonać samodzielnie, czyli np. wpis prawa do nieruchomości i samej hipoteki do księgi wieczystej, czy złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej. Niestety wszystkie pozostałe koszty omówione w artykule pozostają niezmienne. Podstawa prawna: Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.); Ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn. z 2020 r. poz. 1192 ze zm.); Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jedn. z 2020 r. poz. 1473 ze zm.)
| М твиζеς | Οջոлωч ኡурс о | Щθ фу |
|---|---|---|
| Енահа тաዚቱ | ገтуዡըпቃ οнт ηиμ | Βуτቺժυሷαщ ηаհивсխպ урутиμаζ |
| ጡзиսуጫиз к | Եπαሰохрука з | Օжи υчокሰфист |
| Ու ցеւаመуቂ вешаχωтво | Онቪко иπθчентፕк | Αчፄջуዑа ተሚе |
| Θрсኚнካջէց уφ | Еባ ጆоврιвсօ | Ըρ иг |
Zakup każdej nieruchomości wiąże się z szeregiem opłat, które pobierane są przez notariusza w momencie podpisywania umowy – czy wiesz jednak, kto ponosi te koszty: sprzedający, a może kupujący?Warto zdawać sobie sprawę, że wszystkie opłaty stanowią około 3%-3,5% ceny całej nieruchomości, z czego zdecydowana większość, bo aż 2% przypada na podatek, który płacony jest przez tego, kto nieruchomość nabywa. Jeżeli chodzi o pozostałe koszty, sprawa nie jest już taka oczywista – przepisy nie określają dokładnie, kto pokrywa pozostałą część opłat, w tym oczywiście taksy zwyczajowo przyjęło się, że to kupujący zobligowany jest do pokrycia tych właśnie kosztów, to wcale nie musi tak być – ta część odpowiedzialności może być przedmiotem negocjacji pomiędzy sprzedającym i kupującym, a rozwiązaniem może być np. podział tych kosztów po połowie. Prawo o notariacie z 14 lutego 1991 (wraz z późniejszymi zmianami) nie rozstrzyga jednoznacznie tego typu wątpliwości – to, kto i jednocześnie w jakiej wysokości pokryje opłaty, zapisane zostanie ostatecznie w akcie notarialnym. Ustawodawca wskazuje jednak (nie jest to jednak nakaz), że opłaty notarialne powinny być dzielone po równo pomiędzy kupującego, a sprzedającego, z czego mało osób zdaje sobie w ogóle sprawę. Informację taką znaleźć można w Artykule 89. paragraf 1 i 2, gdzie napisane jest:„1. Strony czynności notarialnej odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie należne notariuszowi. 2. Notariusz wymienia na każdym sporządzonym dokumencie wysokość pobranego wynagrodzenia, podatków i innych opłat, powołując podstawę prawną.”Taki zapis może być dla kupującego argumentem w negocjacjach ze sprzedającym, dlatego też warto o nim pamiętać, jeżeli sytuacja ta aktualnie nas opłat notarialnychMożliwość podziału kosztów notarialnych nie jest bez znaczenia, jeżeli uświadomimy sobie, że wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego to maksymalnie 1010 zł plus 0,4 ceny mieszkania, która pomniejszona zostaje o 60 000 zł. Do tak wyliczonej kwoty dodaje się jeszcze 23% podatku VAT. Dla przykładu można więc podać, że dla mieszkania, które wycenione zostało na 300 000 zł, opłata ta może wynieść nawet 2500 zł, stąd z pewnością warto rozważyć możliwość negocjacji, jeżeli chodzi właśnie o podział kosztów.
Odbiór mieszkania od dewelopera krok po kroku. Zgodnie z tzw. ustawą deweloperską, odbiór lokalu musi nastąpić po zawiadomieniu o zakończeniu budowy. Jeśli nie ma sprzeciwu ze strony organów nadzoru budowlanego, a inwestor otrzymał pozwolenie na użytkowanie, przyszli mieszkańcy otrzymują stosowne powiadomienie wraz z zaproszeniem Zakup mieszkania to poważna decyzja w życiu każdego człowieka. Któż z nas nie marzy, albo nie marzył o własnych czterech ścianach, w których mógłby wyczarować miejsce do odpoczynku i zgromadzenia sił po wyczerpującym dniu. Decyzję o zakupie nieruchomości często jednak odwlekamy. Po pierwsze ze względu na wysokie i stale szybujące w górę ceny, a po drugie ze względu na chęć znalezienia idealnego mieszkania. Nic w tym dziwnego, że nie chcemy kupić pierwszej, lepszej nieruchomości – na swoje cztery kąty wydajemy bowiem często oszczędności całego życia. Decydując się na ten ważny krok, zastanawiamy się jak najbezpieczniej i bez nadmiernych kosztów przeprowadzić transakcję kupna – sprzedaży. Jedni ze względu na chęć zaoszczędzenia na prowizji decydują się na poszukiwania swojego mieszkania na własną rękę. Inni postanawiają skorzystać z pomocy profesjonalistów i wybierają zakup mieszkania przez biuro nieruchomości. Co jest bardziej opłacalne? Jaką prowizję musimy zapłacić pośrednikowi? A może wcale nie musimy ponosić kosztów związanych z pośrednikiem? Na te i wiele innych pytań postaramy się odpowiedzieć. Prowizja od zakupu mieszkania – czy to konieczne? Interesując się zakupem mieszkania często spotykamy się ze słowem prowizja. Jedne ogłoszenia zapewniają, że kupujący zwolniony jest z opłaty, inne mówią o konieczności zapłacenia ustalonej procentowo wartości transakcji pośrednikowi. Jak to właściwie jest, że raz musimy płacić, a innym razem nie? Otóż w Polsce istnieją trzy sposoby naliczania prowizji od nieruchomości: – tylko sprzedający płaci prowizję; Z punktu widzenia kupującego to najmniej opłacalna forma. Owszem decydując się na zakup nie ponosi On dodatkowych kosztów związanych z transakcją kupna sprzedaży, natomiast ze względu, że to wystawiający poniósł wszelkie opłaty związane z wystawieniem mieszkania przez biuro nieruchomości, pośrednik pilnuje Jego interesów. Nie będzie więc skory do negocjacji dotyczących z zejścia z ceny. Kolejnym minusem jest fakt, że sprzedający chcąc nie ponosić kosztów prowizji, która zazwyczaj wynosi 5% wartości nieruchomości, decyduje się na podwyższenie ceny swojego mieszkania. Suma sumarum kupujący i tak poniesie koszty związane z pośrednikiem, natomiast będą one sprytnie ukryte w cenę nieruchomości. – tylko kupujący płaci prowizję; Tu sprawa wygląda prosto. Kupujący decydując się na konkretne mieszkanie, po zawarciu umowy kupna – sprzedaży zobowiązany jest uiścić 5% prowizję pośrednikowi. To rozwiązanie może być korzystniejsze dla kupującego pomimo dodatkowych kosztów jakie musi ponieść, ze względu na interesy pośrednika, które tym razem są po stronie kupującego. Możemy więc liczyć na wytargowanie ceny z właścicielem, czy pomoc w sprawach urzędowych związanych z zakupem mieszkania. – zarówno kupujący, jak i sprzedający płacą prowizję; Wbrew pozorom to chyba najczęstszy model jaki spotkać możemy na polskim rynku. Pośrednik pobiera opłatę w wysokości do 3% wartości nieruchomości zarówno od sprzedającego, jak i kupującego. To chyba najmniej uczciwa praktyka biur nieruchomości. Dla pośrednia interesy kupującego i sprzedającego są identyczne, wszelkie negocjacje więc zawsze będą niekorzystne dla jednej ze stron. Czy warto więc zdecydować się na zakup mieszkania poprzez pośrednika? Z pewnością takie rozwiązanie niesie za sobą masę korzyści. Przede wszystkim oszczędzamy czas na samodzielne poszukiwanie mieszkania. Wystarczy, że udamy się do jednego z biur nieruchomości, przedstawimy swoje wymagania, a pośrednik przedstawi nam takie nieruchomości, które idealnie się w nie wpisują. Kolejnym ważnym aspektem takiego wyboru jest gwarancja bezpieczeństwa. Wybierając znane biuro nieruchomości mamy pewność, że mieszkanie które chcemy zakupić nie będzie obciążone długami czy zajęte przez komornika. Pośrednik przed zaproponowaniem nam konkretnej nieruchomości sprawdzi jej stan prawny, co chroni nas przed stratą dorobku życia. Tekst zewnętrzny, artykuł sponsorowanyOperat szacunkowy i wycena rzeczoznawcy, czyli jak można oszczędzić lub stracić na zakupie lub sprzedaży mieszkania. Kupno mieszkania, to operacja finansowa, na której możemy bardzo dużo zaoszczędzić. Zwłaszcza wtedy, gdy dodatkowo posiłkujemy się kredytem hipotecznym. Operat ma tu kluczowe znaczenie.
Kupić mieszkanie bez udziału pośrednika nieruchomości? Mission (prawie) impossible. Tylko czy pośrednik jest wart swojej ceny? Za i przeciwPośrednik nieruchomości to zawód jak każdy inny. Można trafić na osobę z powołaniem, która kocha tę robotę i jest gotowa na poświęcenia, albo na przeciętniaka, który odlicza czas do wyjścia z pracy. Akurat kupiłem mieszkanie z wydatną (ale przymusową) pomocą pośrednika. Na gorąco spisałem swoje wrażenia oraz najważniejsze „za” i „przeciw” korzystaniu z tego typu usług. I bardzo jestem ciekaw, co Wy myślicie o przydatności agenta nieruchomości przy kupowaniu mieszkania„Pośrednik nieruchomości? Dziękujemy”. Od takich słów zaczyna się wiele ogłoszeń. Rok temu opisaliśmy, jak „Ekipa Samcika” kupuje mieszkanie. To była przykrywka – ostatecznie nic nie kupiliśmy, ale sprawdziliśmy, czy i jakie rabaty dają deweloperzy. Ale ten rok jest inny – właśnie dopełniłem formalności związanych z zakupem mieszkania. Uprzedzając pytania: zakup był na zaspokojenie potrzeb życiowych, a nie z myślą o inwestycji. Czy ceny spadną czy wzrosną – to średnio mnie interesuje, przynajmniej przez kilka najbliższych również:Święty spokój kierowcy w dobie wysokiej inflacji? Bezcenny. Jak można (spróbować) ograniczyć koszty eksploatacji samochodu? I ile to kosztuje? [NOWOCZEŚNI MOBILNI]Jest plan na wakacje za granicą? Jest też problem: wysokie ceny i słaby złoty. Dwa sposoby, by nie dać się złapać w sidła kursowe [MOŻNA SPRYTNIEJ]Cyberbezpieczeństwo w bankach: technologie przyszłości. Jak zmieni się świat bankowości? [BANK NOWOŚCI]Każdy kto przechodził przez procedurę zakupu mieszkania, wie jaka to orka. Z najnowszego badania firmy EY wynika, że tylko 14% kredytobiorców hipotecznych nie spotkało się z żadnym problemem podczas starania się o finansowanie nieruchomości. Mogę się tylko pod tym podpisać. Nie było miesiące spędziłem na poznawaniu osobowości pośredników nieruchomości. Jak kupować mieszkanie? Na własną rękę czy z pośrednikiem? A może to los za nas i tak zdecyduje?Czytaj też: Nadchodzi przesilenie na rynku nieruchomości? Oto pięć patologii, które się w ostatnim czasie na nim pojawiły. Czy zostaną na dłużej?Pośrednik nieruchomości: wygoda dla sprzedającego?Z punktu widzenia właściciela mieszkania, który je sprzedaje, porządny pośrednik niesie sporo wygód. Nie trzeba stawiać się na każde „okazanie” mieszkania (o ile sprzedaje się „pustostan”), agencja nieruchomości dba o dobrej jakości zdjęcia, ekspozycję ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych, no i oczywiście też o treść samej oferty. Tak to sobie przynajmniej wyobrażam, będąc po drugiej stronie lustra, czyli w roli że profesjonaliści wiedzą, co się sprzedaje, na co kupujący zwracają uwagę i jakie treści w ogłoszeniu wybić, a jakie przemilczeć. Według danych portalu Morizon sprzedanie mieszkania na rynku wtórnym zajmuje średnio 3-6 miesięcy. Domu – nawet 9 miesięcy. Jeśli ktoś nie chce się „bujać” pół roku z kupującymi, mieszka w innym mieście niż wystawione na sprzedaż mieszanie, to w zasadzie nie ma wyjścia i musi zdać się na pośrednika. Mieszkanie może znaleźć klienta po 2 miesiącach od wystawienia, ale następne dwa miesiące trwa załatwiania moim przypadku od wyboru mieszkania do przekazania kluczy minęły prawie 4 miesiące. Długo. Ale to dlatego, że właściciel przez 20 ostatnich lat nie znalazł czasu, żeby zrobić porządek w księgach wieczystych, a miejscy urzędnicy, którzy mieli dostarczyć komplet zaświadczeń potrzebnych do finalizacji transakcji, ruszali się jak muchy w też: Stopy procentowe idą w górę, a indeks cen akcji deweloperów… ostro w dół. Czy to zapowiedź spadku cen nieruchomości? Jak to bywało w przeszłości?Rynek w Polsce jest tak skonstruowany, że jeśli na wstępie chcielibyśmy pominąć pośredników, to na kilkanaście wybranych przez nas mieszkań w danej lokalizacji, zostałoby nam do oglądania co najwyżej jedno. Zerknąłem na dane Otodom – liczba ofert prywatnych wynosi ok. 7300. Liczba ofert od biur nieruchomości – prawie 86 też: WIBOR w górę, zdolność kredytowa w dół. O ile mniej można pożyczyć na mieszkanie? Dwa mocne zwiastuny końca boomu na rynku nieruchomościPośrednik jak konsjerż: może zapracować na swoje wynagrodzenieA czy pośrednik nieruchomości jest wart swej ceny z punktu widzenia kupującego? Statystycznie większość osób kupi jedno mieszkanie w życiu. Nie dość, że jest to największe i najtrudniejsze zobowiązanie finansowe, to same formalności naszpikowane są różnymi pułapkami. Lepiej, żeby pieczę nad tym sprawował ktoś, dla kogo to nie dokumenty dotyczące swojej kondycji finansowej przygotować? Co zanieść do urzędu miasta? A co dostarczyć do banku? Które dokumenty zeskanować i wysłać notariuszowi? W zamian za prowizję dla pośrednika mamy też naszego osobistego konsjerża. Przypomni o tym, co nam może umknąć, albo o czym nie pomyśleliśmy, a jest też „świeżakom” nieruchomościowy alfabet: czy w razie, gdybyśmy nie dostali kredytu, dostaniemy zwrot zadatku? Czy klucze możemy dostać od razu po podpisaniu aktu notarialnego, bez czekania, aż bank wypłaci nasz kredyt na rachunek bankowy sprzedawcy? Czy notariusza wybiera kupujący, sprzedający, pośrednik – a może to bez różnicy? To wszystko dużo łatwiej jest negocjować, kiedy między nami a sprzedającymi jest „zderzak” w postaci odbiera dokumenty, skanuje, upomina właściciela, ponagla i pilnuje dat. Oczywiście ma w tym (spory) interes – oczami wyobraźni widzi przelew z pokaźną prowizją od wartości transakcji, więc chce na nią też: Czy nieruchomości będą nadal drożeć? Jakie mogą być najbliższe lata, a jakie dziesięciolecia? Dylematy tych, którzy chcą zainwestować w mieszkanie na wynajemPośrednik to drogi „zawodnik”. Nawet 5% prowizji. Czy to nie przesada?To nie przypadek, że wiele ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości zaczyna się od słów „pośrednikom dziękujemy”. Sprzedający uznają, że sami sprzedadzą mieszkanie i nie będą musieli dzielić się ceną z osobami trzecimi. Zwłaszcza, że za pośrednikami ciągnie się zła sława – że są namolni, że stosują nieczyste triki (słynne karteczki zostawiana na klatce „młode małżeństwo kupi mieszkanie w tej okolicy”), że nic nie robią poza wrzuceniem ogłoszenia na portale głównie chodzi o pieniądze. Jak duże pieniądze? Kupujący za usługę pomocnika nieruchomościowego płaci z własnej kieszeni. I to mimo że sprzedający, który zdecydował się na skorzystanie z jego usług, również płaci mu wynagrodzenie. Agencje pośrednictwa stosują prowizje od 2% do 5% wartości kupowanej nieruchomości. Przeważnie mówimy o kwotach rzędu 20 000 – 30 000 zł. Plus pośrednicy kokosów nie zarabiają. Według publikowanego w styczniu 2020 r. raportu mediana miesięcznych zarobków agenta wynosi 4690 zł brutto miesięcznie. Ale – jak w życiu – są wśród agentów szare myszki i gwiazdy, które potrafią zaaranżować kilka transakcji w też: Tak pan Michał na kredyt mieszkanie remontował. Bank pyta: „A gdzie faktury?”. Klient na to: „dłubałem sam”. Czy tak wolno?Czytaj też: Kredyt mieszkaniowy bez ruszania się z fotela? Już dwa fintechy to obiecują. No, prawie. Ale czy to przełom czy tylko „nakładka” na pośrednika?Pośrednik, nieruchomości i kruczki w umowachNiektórzy pośrednicy zastrzegają sobie, że połowę swojego wynagrodzenia inkasują już po podpisaniu umowy przedwstępnej. I jest ona bezzwrotna – nawet jeśli albo my albo sprzedający rozmyśli się i finalnej umowy nie będzie (bo np. bank odmówił kredytu) i nie będzie w tym naszej winy, pieniądze przepadną. Teoretycznie pośrednik nie może pobierać pieniędzy od umowy przedwstępnej. W praktyce, to się często ciągle szczęście coraz rzadziej pojawiają się takie kwiatki jak „opłaty za prezentację” mieszkania. Sprzedający są często zobowiązani do podpisania umowy na wyłączność – czyli mogą sprzedać mieszkanie tylko za pośrednictwem jednej firmy, z którą podpisują umowę. Chodzi o to, by nie doszło do sytuacji, w której pośrednik przyprowadza klienta, a właściciel dogaduje się z kupującym za plecami pośrednika. Pośrednicy na forach przyznają – dopiero umowa na wyłączność daje klientom gwarancje rzetelnej obsługi. Do realizacji umów niewyłącznych pośrednicy przykładają się trochę takie zapisy są niedozwolone – umowę na wyłączność można podpisać, ale gdyby ktoś poszedł z nią do sądu, to zostałaby unieważniona. Ale zdarza się to bardzo rzadko (to zbyt błaha podstawa na długi proces).Powszechne jest za to podkradanie ogłoszeń – ze zdziwieniem odkryłem, że nieruchomość, której ogłoszenie powinno zostać wycofane, pojawiło się na stronie konkurencyjnego biura nieruchomości. Pośrednik wyjaśnił: „firmy podkradają sobie ogłoszenia, a kiedy dzwoni klient, mówią, że oferta jest nieaktualna, ale mają podobną, a nawet lepszą”.Nieczyste chwytyPo podpisaniu jakiejkolwiek umowy poza siedzibą firmy konsument ma 14 dni na odstąpienie od niej bez podania przyczyny. Żeby obejrzeć mieszkanie musiałem podpisać umowę. Formalności zostały dopełnione pod drzwiami mieszkania – pośrednik nie mógł otworzyć drzwi zanim nie podpiszę cyrografu. Podpisałem, mieszkanie było średnie, więc dwa dni potem chciałem umowę wypowiedzieć – żeby mieć porządek w było moje zdziwienie, gdy okazało się, że nie mogę tego zrobić. To znaczy mogę, ale… zapłacę odstępne. Bo widziałem już mieszkanie i nie mogę w związku z tym odstąpić od umowy bez konsekwencji. Odczekałem grzecznie kolejnych kilkanaście dni i zakończyłem współpracę z przekonany, że na rynku są osoby, które zarówno sprzedały, jak i kupiły samodzielnie mieszkanie, bez żadnej pomocy. I spora grupa osób, która powierzyła ten proces pośrednikowi. Napiszcie, jakie mieliście doświadczenia i czy pośrednik nieruchomości jest – Waszym zdaniem – wart pieniędzy, które zdjęcia: PixaBay/kadr z filmu „American Beauty” – bohaterka jest pośredniczką nieruchomości .